DICAS PARA COMPRA DE UM IMÓVEL

Antes de comprar qualquer imóvel, o comprador deverá estar atento a uma série de cautelas para não transformar seu sonho em pesadelo. A leitura atenta a todos os documentos referentes ao imóvel, tais como certidão negativa de ônus do imóvel nos cartórios de distribuição e dos proprietários são imprescindíveis. Além de outras formalidades a serem observadas pelos compradores tal como certidão negativa de IPTU junto ao Município, e se for condomínio solicitar declaração do Sindico sobre situação financeira do proprietário junto ao condomínio.

Além disso, deverá o interessado na compra de imóvel, além de observar toda a documentação referente ao imóvel e a seu proprietário, verificar com atenção a condição do imóvel. Deverá verificar também a existência ou não de problemas, tais como: Rachaduras, vazamentos, problemas hidráulicos e elétricos, sendo que, para evitar que esses possíveis problemas passem desapercebidos, deverá o comprador consultar um profissional de confiança.

Ainda, deverá ser observado pelo comprador a posição do imóvel em relação a construções vizinhas, ventilação, nível de ruído da região, bem como a posição do imóvel em relação ao sol. Uma volta pelo bairro e uma conversa com os moradores, faz com que você conheça seus futuros vizinhos. Ainda, poderão eles, esclarecer suas dúvidas a respeito da região, do comércio, da segurança e da infra-estrutura.

Feitas essas observações iniciais, o comprador deverá estar atento a documentação referente ao imóvel e aos proprietários desse imóvel. Deve ter a consciência de que todo imóvel deve estar registrado em cartório.

Atualmente, o registro do imóvel em cartório é feito através de uma “matrícula”. Essa matrícula vem a ser a “carteira de identidade” do imóvel, trazendo todas as informações oficiais sobre o imóvel, sendo que, cada matrícula refere-se a apenas um imóvel e nela deve constar toda a história, a descrição e o nome do proprietário do imóvel.

Cada imóvel está registrado em um determinado cartório de registro de imóveis, sendo que, a localização do imóvel é que determinará em qual cartório deverá ser efetuado o registro. Ou seja, cada imóvel terá apenas um único registro imobiliário, tornando fácil a consulta à matrícula deste.

Após a análise da matrícula e certidão negativa de ônus do imóvel, o comprador deverá proceder à análise de documentos dos proprietários do imóvel. Observando, se o vendedor é pessoa física ou jurídica. Se for pessoa física, se o vendedor é casado ou não. Ou seja, todos os detalhes são úteis para evitar problemas futuros.

Dessa forma, o adquirente de um imóvel deverá solicitar ao vendedor a mais completa lista de documentação. A que passaremos a elucidar:

DOCUMENTOS DO IMÓVEL: 

1. Título de Propriedade – Título devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente (matrícula do imóvel); 

2. Certidão atualizada de Inteiro Teor da Matrícula contendo registro atual, ações reais e pessoais reipersecutórias e quaisquer outros ônus incidentes sobre o imóvel; 

3. Certidão Vintenária; 

4. Certidão Negativa de Tributos incidentes sobre o imóvel – Prefeitura; 

5. Informação no Departamento Urbanística da Prefeitura sobre a situação geográfica do mesmo, em relação às obrigações e posturas municipais, zoneamento da cidade, projetos de urbanização e restrições à sua utilização. 

DOCUMENTOS DO VENDEDOR PESSOA FÍSICA: 

1. CPF; 

2. Carteira de Identidade; 

3. Certidão de Casamento/nascimento (conforme o estado civil); 

4. Certidão dos Distribuidores Cíveis (do foro local do imóvel); 

5. Certidão dos Distribuidores Cíveis (do foro local do domicílio dos vendedores, se diferentes); 

6. Certidões dos Ofícios de Protestos; 

7. Certidão de Execuções Fiscais Estadual e Municipal; 

8. Certidão da Justiça Federal; 

9. Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais ou Certidão Positiva de Tributos e Contribuições Federais, com Efeitos de Negativa extraída da INTERNET no site da Receita Federal – SRF http://www.receita.fazenda.gov.br; 

10. Documentos acima também do cônjuge, se for o caso; 

11. Autorização ou assistência do cônjuge para a alienação do imóvel, se for o caso. 

DOCUMENTOS DO VENDEDOR PESSOA JURÍDICA: 

SOCIEDADE LIMITADA OU OUTRAS FORMAS 

1. Documentos constitutivos e alterações posteriores, devidamente registrados/arquivados na Junta Comercial; 

2. Documentos relativos a cisão, incorporação ou fusão envolvendo a empresa analisada; 

3. Autorização, na forma do Contrato Social, para a alienação do imóvel. 

SOCIEDADE ANÔNIMA 

1. Documentos Constitutivos e alterações posteriores publicados em Diário Oficial ou Jornal de grande circulação devidamente registrados/arquivados na Junta Comercial; 

2. Ata de nomeação da Diretoria atual; 

3. Documentos relativos à cisão, incorporação ou fusão envolvendo a empresa analisada; 

4. Autorização, na forma dos Estatutos, para a alienação do imóvel. 

DOCUMENTAÇÃO COMPLEMENTAR 

1. Certidões dos Distribuidores Cíveis (do foro local do imóvel); 

2. Certidões dos Distribuidores Cíveis (do foro da sede dos vendedores, se diferentes); 

3. Certidões da Fazenda Pública – Municipal/Estadual; 

4. Certidão da Justiça Federal; 

5. Certidões dos Cartórios de Protestos; 

6. Certidões de Falências e Concordatas; 

7. Certidão Simplificada da Junta Comercial; 

8. Certidão de Execuções Fiscais Estadual/Municipal; 

9. Certidão quanto a Dívida Ativa da União; 

10. Certidão da Justiça do Trabalho; 

11. Documentos Pessoais dos representantes legais (Carteira de Identidade/CIC/Certidão de Estado Civil); 

12. Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais ou Certidão Positiva de Tributos e Contribuições Federais, com Efeitos de Negativa extraída da INTERNET no site da Receita Federal – SRF http://receita.fazenda.gov.br/; 

13. CND - INSS, consulta à Previdência Social pelo endereço – http://www.dataprev.gov.br/; 

14. CRF - comprovante de regularidade do FGTS, emitido pela CAIXA; 

15. CNPJ

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Tomadas essas providências e estando a documentação em ordem, o comprador poderá efetuar a aquisição do imóvel. A aquisição de uma propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro da escritura no cartório imobiliário.

A esse respeito diz o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 530, inciso I, Adquire-se a propriedade do imóvel:

I – “Pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel.” 

Denomina-se título o documento que a lei considera hábil para efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel ao ser registrado no cartório imobiliário. Para compra e venda, chama-se de escritura pública.

Assim, o primeiro passo a ser dado é lavrar uma escritura pública, produzida em qualquer cartório de notas, por um agente público, devidamente autorizado pelo Poder Público a exercer essa função, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei nº 6.015/73). Neste documento deve constar a causa do negócio jurídico (compra, venda, doação, etc), descrição, referências, entre outros detalhes do imóvel, sendo que essa descrição deverá ser a mesma registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 

Para lavrar a escritura pública, será necessário levar ao tabelião cópias de toda a documentação do imóvel e dos contratantes. Bem como, será necessário o pagamento das taxas e do serviço do tabelião, que será calculado com base no valor da negociação. Caso não tenha sido estabelecido quem arcará com as despesas de transferência estas ficarão por conta do comprador, de acordo com o disposto no Art. 1.129 do Código Civil. 

Assim, após a lavratura da escritura pública, o adquirente deverá promover o Registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis. E, para se fazer o registro no Cartório imobiliário, é devido o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como à custa e taxas do Cartório de Registro de Imóveis.

Entretanto, caso o comprador não registre a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, correrá sérios riscos. Tais como: o de o vendedor vender novamente o imóvel, o imóvel ser objeto de penhora por dívida do vendedor, entre vários outros problemas. 

Portanto, para realmente se tornar dono de um imóvel, além de serem observadas todas as formalidades elucidadas, deverá o adquirente promover o registro da escritura pública de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis, pois quem não registra não é dono. E lembrem-se as informações aqui prestadas, são da documentação básica a ser exigida, em caso de dúvidas procure sempre a orientação um profissional da área.